Будівництво і кризис

Головні новини години | Економічний крізіс | Стрічка новин...Іпотечна криза в США дуже серйозно ударила по житловому будівництву, а також по банківській системі, фінансовому і фондовому ринкам країни. У засобах масової інформації з'явилися прогнози, що таке ж може трапитися і в Україні. Причому припущення, як правило, мотивуються дуже високими цінами на житлі. Але наскільки справедливі ці паралелі?
На наш погляд, серед причин, що привели до нинішньої іпотечної кризи в США, треба виділити три головні: 1. Надмірне будівництво і пропозиція житла на ринку. 2. Надмірне і неякісне іпотечне кредитування населення. 3. Непрозоре і неконтрольоване переплетення іпотечного ринку з фондовим. Розглянемо кожну з них окремо і спробуємо розібратися, чи може щось подібне відбутися і у нас. Причина перша. Житлове будівництво в США переживало різні часи - і зльотів, і криз. Найбільший житлово-будівельний бум датований 1972-1973 роками, коли протягом двох років побудували 4,1 млн. одиниць житла (односемейних будинків і квартир). Найбільший спад спостерігався в 1982-му і 1991-му - тоді за рік зводили тільки по 1 млн. одиниць житла. Найбільш тривалою була криза 70-х років, коли будівництво житла скоротилося удвічі. Кон'юнктура житлового будівництва вражає: об'єми введення житла в експлуатацію між сусідніми роками іноді коливаються в 1,5-2 рази. За останніх 40 років в США побудовано 62,5 млн. одиниць житла загальною площею близько 12,5 млрд. кв. метрів. З розрахунку на одного жителя - це понад 40 кв. метрів, або по 1 кв. метру щорічно. Протягом останніх 15 років об'єми будівництва постійно росли. У 2005-2006 роках вони були найбільшими за останніх 23 року - майже по 2 млн. одиниць щорічно. Таким чином, на ринку США утворився великий надлишок пропозиції житла. Саме на відсутність такого надлишку і навпаки - значний дефіцит житла в Україні потрібно перш за все звернути увагу, порівнюючи передумови іпотечної кризи у нас і в США. Так, площа побудованого в Україні за останніх 28 років житла з розрахунку на одну людину була в 3,8 разу менше, ніж в Сполучених Штатах. За останні п'ять років на кожного українця було споруджено в середньому тільки 0,8 кв. метра житла, що вже в 7,4 разу менше, ніж в США. Тільки у 2007-му введення житла в Україні перевищило рубіж в 10 млн. кв. метрів, досягнувши 0,22 кв. метра на кожного жителя. Також слід врахувати, що в Україні майже три чверті житлового фонду фізично і морально зношені і вимагають реконструкції або зносу як аварійні. Оновлення житлового фонду складає менше 1% в рік. З урахуванням кількості і якості житла потреба в його будівництві на одну людину в Україні в 10 разів вище, ніж в США або Европе. Для порівняння: у Чехії (населення - 10,3 млн. чіл.) в 2007 році введено майже 42 тис. одиниць житла, або майже половину того, що в Україні. Чехія вже подолала рекорд по будівництву житла в 1991 році, а в 2007-му отримала 38% приросту цього показника. Україна поки вийшла на 40% рекордного рівня введення житла, зафіксованого в 1987 році. Таким чином, на відміну від США, а також країн Західної і Центральної Европи, у нас гостро не вистачає житла, і до насичення ринку ще дуже далеко. Причина друга. Різке зростання житлового будівництва в США стимулювалося не стільки житловими потребами, скільки бізнес-мотивами. Свого часу Федеральна резервна система (ФРС) з метою недопущення кризи, загроза якої виникла після 11 вересня 2001 року, значно понизила процентну ставку, зокрема до 1% в 2003 році. Банки, “накачувавши” економіку грошима, набагато спростили умови видачі кредитів під будівництво житла. Попит на житлі різко виріс, і ціни, у свою чергу, пішли вгору. Це ще більше підстебнуло банки до кредитування житлового будівництва як сфери щодо простого і масштабного вкладення засобів. Як наслідок, об'єми іпотечного ринку в США досягли 75% ВВП. При цьому була переглянута і фактично відкинута класична кредитна політика банків, що завжди вимагає ретельної перевірки платоспроможності позичальників при видачі іпотечних позик. Ставку зробили на максимальну доступність і дешевизну іпотеки для населення (без довідки про доходи, виписки з бюро кредитних історій, нерідко - без застави або під заставу спеціальних оформлених брокерами короткострокових депозитів). Фактично іпотекою змогли скористатися понад 90% працездатних громадян. Це привело до втягування в неї некредитоспроможних категорій населення і до зниження кредитної дисципліни. Засоби іпотечних кредитів стали масово використовуватися на споживчі потреби. По експертних оцінках, об'єм таких ризикованих кредитів перевищував 1 трлн. дол. США. Наприклад, надмірно спростили достатньо ефективну систему балльной оцінки кредитних рисок (так звану ськорінговую систему), використовувану в США ще з 50-х років минулого століття. Спочатку банки перестали вимагати від клієнтів підтверджуючих документів до всіх або основним питанням анкети. Почалися масові фальсифікації, особливо щодо сум доходів і платоспроможності. Крім того, були введені пільгові терміни на погашення тіла кредиту і сплату відсотків. Протягом перших п'яти років тіло кредиту не виплачувалося, а відсотки нараховувалися мінімальні. Початок масового погашення тіла кредитів і сплати підвищених відсотків припав на 2006-2009 роки. Тоді і почали з'ясовуватися неприємні подробиці: чверть виданих кредитів не можуть бути повернені. Весной 2007 року, коли все це виплило на поверхню, кредитування зупинилося. Інвестори, чиїм бізнесом було будівництво житла, стали масово згортати фінансування. За даними аналітиків американського інвестиційного банку Lehman Brothers, в 2007 році в США було майже 300 тис. дефолтов по іпотечних кредитах, а на 2008 рік їх прогнозується ще близько 1 млн. Майже 3 млн. позичальників загрожує перегляд умов іпотечного кредитування в жорсткішу сторону. За підрахунками Організації економічного співробітництва і розвитку (ОЕСР), в цілому в 2007 році втрати банківських і фінансових інститутів від іпотечної кризи досягли 300 млрд. дол. США. Прогнозується, що в 2008-му ці втрати перевищать 1 трлн. дол. Ситуація ускладнилася після втручання центрального банку (Федеральної резервної системи) США. У 2006 році, коли перегрів іпотечного ринку став очевидним, ФРС різко підвищила процентну ставку. Позичальники були не в змозі погашати кредити. Банки зіткнулися з серйозним зростанням об'єму неповернень - до 10% виданих кредитів. Тільки за липень 2007-го зафіксували 180 тис. іпотечних дефолтов. Услід за ними почалися банкрутства кредитних і інвестиційних компаній: більше ста з них скрутили кредитні і інвестиційні програми. МВФ вважає, що для виходу банків з кризи буде потрібно декілька років. Різке згортання іпотечного кредитування привело до скорочення будівництва житла. Особливо серйозно його об'єми знизилися в четвертому кварталі 2007 року, що спричинило зменшення темпів приросту ВВП - з 4,9% в третьому кварталі до 0,6% в четвертому. За весь 2007 рік об'єми побудованого житла скоротилися на чверть. Цього року прогнозується їх падіння ще на третину, унаслідок чого показник опуститься до рівня 1991-го - 1 млн. одиниць. Разом з тим неповернення кредитів зумовив початок ліквідації застави, а отже, на ринку знову різко виросла пропозиція. Залишки не проданих на кінець року будинків збільшилися удвічі. Всього за останні три роки будівництво житла виросло на 20%, а пропозиції на продаж - на 60%. Значні втрати понесли і ринок нерухомості, і будівельна індустрія. Ціни на житлі із-за надлишку його пропозиції на ринку знизилися на 10-15%, продаж будинків скоротився на 15-20%. Втрата об'ємів житлового будівництва оцінюється в сотні мільярдів доларів. Чи можлива подібна ситуація в Україні, де немає аналогічних масштабів іпотечного кредитування - ні в абсолютних показниках, ні у відносних? Питання риторичне. У нас іпотека виникла менше десяти років тому, а динамічно вона розвивається тільки останні три-п'ять років. І хоча за останні три роки об'єми іпотечного кредитування в Україні виросли в 15 разів, але як абсолютні, так і відносні його показники залишаються ще дуже незначними. Сьогодні нерухомість в кредит купує тільки 1% населення. Отже, портфель незадіяних платоспроможних клієнтів ще дуже великий. Іпотечні кредити в Україні досить дорогі, їх можуть виплачувати тільки 10% працездатних осіб з відносно високими доходами. Тому нескладно підрахувати, що на сьогоднішній день лише 10% потенційних позичальників змогли скористатися іпотекою для придбання нерухомості. Вимоги до іпотечного кредитування в Україні жорсткіші, ніж в США. При видачі таких кредитів докладно перевіряється платоспроможність позичальників. Українські банки беруть предмет іпотеки із заставою, яка оцінюється на 20-30% вище за суму кредиту. Тобто у банків є певний запас ліквідності предмету іпотеки. Випадків неповернення іпотечних кредитів дуже мало. Швидше навпаки - вони масово погашаються достроково. Частка іпотечних кредитів загалом кредитному портфелі банків складає близько 12%. Тому, не дивлячись на високі темпи зростання іпотечного кредитування, об'єм цього ринку залишається незначним - тільки 8% ВВП (за станом на 1 січня ц.р. загальний іпотечний портфель банків досяг відмітки 57,2 млрд. грн.), тоді як в США, нагадаємо, - 75% ВВП. Таким чином, в Україні на іпотечному ринку поки немає тих тенденцій і рисок, які були в США (див. мал.). Третя причина. Коли в США розгортався іпотечний бум, банки для підстраховування продавали пакети однорідних іпотечних кредитів іншим фінансовим установам. Ті, у свою чергу, під куплені облігації випускали інші цінні папери і так далі Таким чином, багато фінансових інструментів опинилися прив'язані до нерухомості. Вартість цінних паперів у декілька разів перевищувала об'єми іпотечного кредитування і вартість житлового будівництва. Вийшла така собі фінансова піраміда з непрозорою системою зв'язків фінансових фірм, що похитнуло фондовий ринок США, а через нього - всього світу. До іпотеки підключилися численні небанківські установи, що працюють з високими ризиками, недостатньо оціненими регуляторами і інвесторами. Країни Европи і Азії купували складні фінансові інструменти розкручених фінансових установ США, широко використовуючи сумнівні угоди з ф'ючерсами (Societe Generale), технічний продаж, маржінальниє угоди (Citigroup, Merrill Lynch), що зіграло на фондовому ринку роль сніжної лавини. Тому зрештою американські проблеми спровокували масштабну фінансову кризу, що привела до дефіциту і подорожчання кредитних ресурсів у всій світовій фінансовій системі. Надмірно розповсюдилася практика “секюритизації” проблемних кредитів. Припускаючи можливість неповернення, багато банок і фінансові інститути почали консолідувати іпотечні кредити і, конвертіровав їх в інші фінансові інструменти, продавати іншим фінансовим інститутам, зокрема зарубіжним банкам (в основному Великобританії, Франції, Німеччині, Японії). Цей процес проходив непрозоро. До цих пір немає статистики, скільки проблемних іпотечних кредитів консолідовано, скільки - конвертовано в інші фінансові інструменти, скільки разів вони перепродувалися і скільки фінансових інструментів у результаті виявилися прив'язаними до закладеної нерухомості. Поки мова йде про десяти крупних банках і більше сотні дрібних і небанківських фінансових установ. Вийшла фінансова піраміда, параметри якої - близько 1 трлн. дол. США. Унаслідок інтенсивного міжбанківського кредитування неповернення кредитів стало проблемою не тільки банків - прямих кредиторів, але і багатьох банків-субкредиторів. Купівля європейськими і азіатськими банками фінансових інструментів, прив'язаних до нерухомості, привела до перенесення наслідків американської іпотечної кризи на Євразійський континент. Глобальне міжбанківське кредитування і перекредітованіє, що дало в 2001-2005 роках позитивний мультиплікативний ефект, зараз має негативний мультиплікативний реверс, що і привело до швидкої транснационалізациі і глобалізацій американської іпотечної кризи. Фахівці говорять про 2001-2007 роки в США як про період надмірної лібералізації банківської системи і особливо кредитної діяльності. Діяльність ФРС теж оцінюють критично, указуючи на її неадекватне реагування, невчасне підвищення і зниження ставок, надмірне ослаблення дозвільної системи, контролю і тому подібне Експерти указують також на слабку увагу з боку інших державних контролюючих і регуляторних органів до діяльності небанківських фінансових установ на фондовому ринку, де система контролю виявилася неадекватною реальним масштабам фінансових операцій. У США об'єми фондового ринку у декілька разів перевищують ВВП, в Україні цей показник менше 3%. Співвідношення об'ємів фондового і іпотечного ринків в Україні на порядок менше, чим в США. У нас немало своїх проблем, але немає таких загрозливих, як в США, масштабів прив'язки фінансових інструментів до нерухомості, а також загрозливого і неконтрольованого переплетення фондового і іпотечного ринків. Разом з тим виводи з іпотечної кризи в США Україні потрібно зробити обов'язково, і досить серйозні. Американська іпотечна криза надає і ще робитиме негативний вплив на іпотечний і фондовий ринки, а також на вітчизняну банківську систему. Надмірна лібералізація кредитної діяльності банків США - як прямо, так і опосередковано, через європейські банки, - виявилася в Україні у вигляді надмірної доступності для українських позичальників зовнішніх ресурсів. Тривала недовіра до вітчизняних банок змінилася “накачуванням” їх грошима. Внаслідок цього і відбувся частковий експорт кризи до України. У 2005-2007 роках більш ніж вдесятеро виросли об'єми зовнішніх запозичень українських банків, значна частина яких є короткостроковою. Навіть у третьому кварталі 2007-го, вже після початку іпотечної кризи в США, українські банки узяли в кредит ще 4,5 млрд. дол., що складало 20% їх існуючого боргу. Таким чином, американський іпотечний міхур як би підштовхнув українські банки до збільшення зовнішніх запозичень, значну частину яких необхідно рефінансувати в поточному році. Отже, в Україні поки відсутні передумови, що привели до іпотечної кризи в США. Але американська криза об'єктивно змінить параметри іпотечного кредитування в Україні шляхом зниження його об'ємів і підвищення вартості із-за обмеженості зовнішніх ресурсів. Окремо варто торкнутися питання: чи може іпотечна криза в Україні бути обумовленим надмірним зростанням цін на житлі? Насправді це різні речі. Зростання цін ніколи не було чинником кризи в умовах попиту, не забезпеченого пропозицією. Американська іпотечна криза - це класична криза перевиробництва (надлишку житла, кредитних ресурсів і механізмів фінансового забезпечення), але не в реальному секторі (як це було в 30-х роках ХХ ст.), а в макроекономічній сфері. Абсолютно інша ситуація в Україні. Тут проблема полягає в не забезпеченості попиту на житлі, в нерозвиненості іпотечного ринку (мало іпотечних кредитів), нерозвиненості фондового ринку (невеликий набір і об'єми фінансових інструментів). Тому аргументувати наближення іпотечної кризи зростанням цін на житлі було б неправомірно. По законах ринку, підвищення цін повинне викликати будівельний бум, потім - надмірна пропозиція, посилення конкуренції і, нарешті, зниження цін. Це можливо, але не раніше ніж через п'ять-сім років. А протягом цього періоду відбуватиметься помірне підвищення вартості житла не менше чим на 20-30% щорічно, адекватне зростанню цін на базові ресурси будівництва і іпотечні кредити. Протягом найближчих пяті-cемі років підвищення цін на житлі - єдине, що може стримувати перевищення попиту над пропозицією. У таких умовах декілька знизиться попит на квартири за рахунок скорочення об'ємів спекулятивного інвестування. В значній мірі це вже відбулося в 2007 році, коли частка спекулятивного інвестування, по оцінках експертів, знизилася з 50 до 30%. Основна причина - зниження темпів підвищення цін на житлі до рівня річної інфляції. Але цей показник знижуватиметься і надалі. Автори - Костянтин ПАЛИВОДА, Павло ГАЙДУЦКИЙ (Костянтин ПАЛИВОДА, голова правління банку “Аркада”, кандидат економічних наук, Павло ГАЙДУЦКИЙ, заступник голови правління банку “Аркада”, доктор економічних наук) Джерело - http://www.zn.ua “Дзеркало тижня” (№ 12 (691) 29 березня - 5 квітня 2008) сайт знакомств для брака

Другие статьи